'Налоги на недвижимость в Германии в 2026 году: покупка, владение, аренда

Недвижимость в Германии связана не с одним налогом, а с несколькими разными ситуациями. При покупке возникает Grunderwerbsteuer, во время владения - Grundsteuer, при сдаче жилья доход попадает в Einkommensteuer, а при продаже иногда применяется налогообложение частной сделки по §23 EStG.

Главное правило для собственника: не смешивать разовый налог при покупке с ежегодным налогом владения. Они рассчитываются по разным правилам, платятся в разные моменты и проверяются разными документами Finanzamt.

Какие налоги бывают

Ситуация	Налог или правило	Что важно проверить
Покупка недвижимости	Grunderwerbsteuer	Федеральная земля, цена сделки, возможные исключения
Владение объектом	Grundsteuer	Grundsteuerwert, Steuermessbetrag, Hebesatz общины, итоговый Bescheid
Сдача в аренду	Einkommensteuer по доходам от Vermietung und Verpachtung	Доходы, Umlagen, Werbungskosten, Anlage V
Продажа	§23 EStG о private Veräußerungsgeschäfte	Срок владения, собственное проживание, прибыль, ранее учтенная AfA

Покупателю также нужно считать сопутствующие расходы покупки - Kaufnebenkosten. Кроме налога туда обычно входят нотариус, Grundbuch, возможная комиссия маклера, расходы на ипотеку и резерв на ремонт или переезд.

Расход при покупке	Практический ориентир
Grunderwerbsteuer	3,5-6,5% в зависимости от федеральной земли
Нотариус и Grundbuch	Часто около 1,5-2,0% от цены сделки, но итог зависит от сделки и ипотеки
Маклер, если он есть	Зависит от договора, региона и типа объекта
Резерв после покупки	Ремонт, мебель, техника, WEG, переезд, непредвиденные расходы

Если объект покупается в кредит, отдельно считайте нагрузку по ипотеке. Подробный процесс разобран в статье про ипотеку в Германии.

Grunderwerbsteuer: налог при покупке

Grunderwerbsteuer - это разовый налог на приобретение недвижимости. В стандартной купле-продаже базой обычно служит цена из нотариального договора. Нотариус сообщает о сделке в Finanzamt, после чего покупатель получает налоговый Bescheid.

Юридически налоговыми должниками могут быть стороны сделки, но в обычной практике Grunderwerbsteuer почти всегда закладывают в бюджет покупателя. Без урегулирования этого налога переход права собственности в Grundbuch обычно не завершается, потому что Finanzamt должен выдать Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Ставки Grunderwerbsteuer по землям

Федеральная земля	Ставка в 2026 году
Baden-Württemberg	5,0%
Bayern	3,5%
Berlin	6,0%
Brandenburg	6,5%
Bremen	5,5%
Hamburg	5,5%
Hessen	6,0%
Mecklenburg-Vorpommern	6,0%
Niedersachsen	5,0%
Nordrhein-Westfalen	6,5%
Rheinland-Pfalz	5,0%
Saarland	6,5%
Sachsen	5,5%
Sachsen-Anhalt	5,0%
Schleswig-Holstein	6,5%
Thüringen	5,0%

Пример. Квартира в Berlin стоит 400000 евро. При ставке 6,0% Grunderwerbsteuer составит 24000 евро. Такой же объект в Bayern при ставке 3,5% дал бы налог 14000 евро. Разница возникает не из-за цены, а из-за ставки земли.

Когда Grunderwerbsteuer может не взиматься

Типичные освобождения и исключения нужно проверять по GrEStG и конкретной сделке. На практике чаще всего встречаются такие случаи:

цена или Gegenleistung не превышает 2500 евро;
наследование или дарение, где применяются правила Erbschaftsteuer и Schenkungsteuer;
сделки между супругами или зарегистрированными партнерами;
сделки между родственниками по прямой линии: родители, дети, внуки;
передача объекта между сонаследниками при разделе наследства.

С мебелью и техникой в договоре нужно быть осторожным. Если вместе с квартирой действительно продается движимое имущество, его иногда выделяют отдельно, но сумма должна быть реалистичной и подтверждаемой. Универсального безопасного процента не существует.

Как проходит оплата

Покупатель и продавец подписывают нотариальный Kaufvertrag.
Нотариус уведомляет Finanzamt о сделке.
Finanzamt присылает Bescheid по Grunderwerbsteuer.
Налог обычно нужно оплатить в срок, указанный в Bescheid; на практике часто ориентируются примерно на месяц после получения уведомления.
После оплаты Finanzamt выдает Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Grundbuchamt использует этот документ для завершения регистрации нового собственника.

С 1 апреля 2023 года расчеты при покупке недвижимости нельзя проводить наличными. Покупателю и продавцу нужно быть готовыми подтвердить безналичное происхождение и движение денег.

Grundsteuer: ежегодный налог владения

Grundsteuer платит собственник недвижимости. С 1 января 2025 года она рассчитывается по новой системе: старые Einheitswerte больше не являются основой текущего расчета. Поэтому в 2026 году владельцу особенно важно читать не старые справочные статьи, а собственные Bescheide и правила своей земли.

Базовая логика расчета выглядит так:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Grundsteuerwert определяет Finanzamt по данным об объекте. Он не равен рыночной цене квартиры или дома.
Steuermesszahl применяется к Grundsteuerwert и дает Grundsteuermessbetrag.
Hebesatz устанавливает община. Именно он часто объясняет, почему похожие объекты в разных городах платят разные суммы.

Почему нельзя ориентироваться на среднюю ставку

После реформы итоговая Grundsteuer зависит от земли, муниципального Hebesatz, вида объекта и исходных данных в Bescheid. Поэтому таблицы городских Hebesatz быстро устаревают и не заменяют официальный Bescheid. Для самопроверки лучше использовать свой Grundsteuermessbetrag и актуальный Hebesatz общины.

Пример расчета. Если Grundsteuermessbetrag равен 250 евро, а Hebesatz общины - 470%, годовая Grundsteuer составит 250 x 470% = 1175 евро.

Bundesmodell и земельные модели

Часть земель использует Bundesmodell, часть - собственные модели. К собственным моделям относятся Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen и Niedersachsen. Saarland и Sachsen применяют правила, близкие к Bundesmodell, но с отклонениями. Практический вывод один: пример из другой земли не подходит для точного расчета вашего объекта.

Какие Bescheide проверить

После реформы собственник обычно имеет цепочку документов:

Grundsteuerwertbescheid - как Finanzamt определил стоимость объекта для налога.
Grundsteuermessbetragsbescheid - промежуточный расчет после Steuermesszahl.
Grundsteuerbescheid - итоговая сумма после применения Hebesatz общины.

Проверяйте площадь, адрес, вид объекта, долю собственности, категорию использования, льготы и количество единиц. Ошибку обычно нужно оспаривать через Einspruch к тому Bescheid, где она появилась впервые, а не ждать следующего письма.

Можно ли переложить Grundsteuer на арендатора

Юридически налог платит собственник. При сдаче жилья Grundsteuer может входить в Betriebskosten и фактически перекладываться на арендатора, если это предусмотрено договором аренды и корректно отражено в годовом расчете. Поэтому арендатор часто видит эту сумму не как отдельный налог, а внутри Nebenkosten.

Когда платить Grundsteuer

По общему правилу Grundsteuer платят четырьмя частями: 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября. Возможны особенности, включая годовой платеж одной суммой, поэтому ориентироваться нужно на даты в вашем Grundsteuerbescheid.

Налог при продаже: §23 EStG

В Германии нет отдельного универсального “налога на продажу квартиры”. Обычно речь идет о налогообложении прибыли от частной сделки по §23 EStG, если объект продается в пределах релевантного срока и не подпадает под исключение.

10 лет и собственное проживание

Проверяйте три вопроса:

прошло ли больше 10 лет между покупкой и продажей;
использовался ли объект для собственного проживания;
есть ли прибыль после учета расходов и налоговых корректировок.

Если объект все время использовался только для собственного проживания, прибыль обычно не облагается по §23 EStG даже при продаже раньше 10 лет. Также важно исключение, когда объект использовался для собственного проживания в год продажи и в два предыдущих календарных года. Если квартира все время сдавалась и продается раньше 10 лет с прибылью, налоговый риск обычно нужно проверять особенно внимательно.

Пример без налога. Дом куплен 19.07.2022, использовался только для собственного проживания и продан 31.03.2025. Несмотря на срок меньше 10 лет, исключение для собственного проживания может убрать налогообложение прибыли.

Пример с налоговым риском. Квартира куплена 29.08.2020, все время сдавалась и продана 31.10.2025 с прибылью. То, что покупателем стал прежний арендатор, само по себе не отменяет проверку §23 EStG.

Как считается прибыль

В упрощенном виде прибыль считают как цену продажи минус расходы на приобретение, продажу и допустимые корректировки. Для сдаваемого объекта расчет часто сложнее, потому что ранее учтенная AfA может влиять на результат. Если прибыль облагается по §23 EStG, она добавляется к общей налоговой базе и облагается по личной ставке Einkommensteuer. Общая логика ставок разобрана отдельно в статье про налоговую ставку в Германии.

Условный пример. Квартира куплена за 280000 евро и продана за 320000 евро. Прямые расходы на покупку и продажу - 15000 евро. Упрощенная прибыль до индивидуальных корректировок: 320000 - 280000 - 15000 = 25000 евро. Если объект подпадает под §23 EStG, эти 25000 евро увеличат налогооблагаемую базу.

Для private Veräußerungsgeschäfte действует Freigrenze: если общий Gewinn за календарный год меньше 1000 евро, он не облагается. Это именно граница, а не универсальный вычет из любой прибыли.

Налог на аренду: доход по §21 EStG

Если вы сдаете жилье, возникает не отдельный фиксированный “налог на аренду”, а Einkommensteuer с доходов от Vermietung und Verpachtung. Для владельца инвестиционного объекта это обычно отражается в Anlage V к налоговой декларации.

В доходы попадает не только Kaltmiete, но и Umlagen - суммы, которые арендатор перечисляет как авансы на эксплуатационные расходы. Поэтому налог считают не с “чистой аренды на глаз”, а с результата после доходов и допустимых расходов.

Условный годовой пример.

Квартира сдается за 1200 евро Kaltmiete плюс 250 евро аванса на Nebenkosten в месяц. За год владелец получил:

(1200 + 250) x 12 = 17400 евро.

Из них 14400 евро - Kaltmiete, 3000 евро - Umlagen. Допустим, владелец за год оплатил:

3000 евро эксплуатационных расходов;
5000 евро процентов по кредиту;
320 евро страховки здания;
1200 евро ремонта;
3600 евро AfA.

Werbungskosten = 3000 + 5000 + 320 + 1200 + 3600 = 13120 евро.

Налогооблагаемый результат = 17400 - 13120 = 4280 евро.

Какие расходы обычно учитывают

Классические Werbungskosten по сдаваемому объекту:

Schuldzinsen - проценты по кредиту, связанному со сдаваемым объектом;
AfA - амортизация здания, но не земли;
Grundsteuer и другие расходы содержания объекта;
страхование здания;
ремонт и обслуживание;
расходы на управление и документы, если они связаны с арендой.

Тело кредита в расходы не включается. Для налоговой важны проценты, а не погашение основной задолженности.

Нерезиденты и иностранцы

Для немецких налогов важнее не паспорт, а налоговый статус и источник дохода. Если человек живет в Германии, обычно речь идет о unbeschränkte Steuerpflicht. Если человек больше не имеет Wohnsitz или gewöhnlicher Aufenthalt в Германии, но у него остается немецкая недвижимость, часто возникает beschränkte Steuerpflicht по немецким доходам.

Практически это означает:

аренда немецкой квартиры может оставаться немецким налогооблагаемым доходом после переезда;
продажа немецкой недвижимости после отъезда все равно требует проверки §23 EStG;
соглашение об избежании двойного налогообложения нужно смотреть по стране нового проживания.

При переезде за границу проверьте два блока: сохраняется ли налоговое резидентство Германии и как доход или продажа немецкого объекта учитываются во второй стране.

Документы, которые стоит хранить

Сценарий	Документы
Покупка	Kaufvertrag, подтверждения безналичной оплаты, Bescheid по Grunderwerbsteuer, подтверждение оплаты, Unbedenklichkeitsbescheinigung
Владение	Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbetragsbescheid, Grundsteuerbescheid, письма общины о Hebesatz
Аренда	Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, банковские выписки, счета за ремонт, страховки, проценты по кредиту, документы для Anlage V
Продажа	Договор покупки, договор продажи, подтверждения расходов, документы по крупным улучшениям, данные об AfA

Частые ошибки

Путать Grunderwerbsteuer и Grundsteuer.
Брать ставку Grunderwerbsteuer из старой статьи без проверки земли.
Считать Grundsteuer по “средней ставке”, а не по своему Bescheid и Hebesatz общины.
Думать, что продажа родственнику автоматически отменяет §23 EStG.
Списывать по арендному объекту и проценты, и тело кредита.
Забывать об Anlage V, если арендатор компенсирует Nebenkosten.
После переезда из Германии считать, что немецкая квартира перестала быть немецким налоговым объектом.

Эта статья - справочник, а не индивидуальная налоговая консультация. Если у вас долевая собственность, смешанное использование, Erbbaurecht, продажа после аренды, объект в другой стране или переезд между странами, итоговые суммы лучше проверять по своим Bescheid, договору и с налоговым консультантом.

FAQ

В Германии есть налог на недвижимость 7% в год? Нет. Универсального правила “7% в год” нет. Ежегодный налог владения - это Grundsteuer, и он считается по формуле с Hebesatz вашей общины.

Когда я узнаю точную Grundsteuer? Из Grundsteuerbescheid. Для самопроверки можно умножить свой Grundsteuermessbetrag на актуальный Hebesatz общины.

Можно ли платить Grundsteuer когда удобно? Нет. Ориентируйтесь на даты в Bescheid. По общему правилу платежи приходятся на 15 февраля, 15 мая, 15 августа и 15 ноября.

Почему без Grunderwerbsteuer не завершают регистрацию? Потому что для внесения нового собственника в Grundbuch обычно нужна Unbedenklichkeitsbescheinigung от Finanzamt.

Можно ли купить недвижимость наличными? Нет. С 1 апреля 2023 года действует запрет наличных расчетов при покупке недвижимости.

Когда продажа чаще всего не облагается по §23 EStG? Когда прошло больше 10 лет с момента покупки или когда объект подпадает под исключение для собственного проживания.

Есть ли маленькая необлагаемая граница по §23 EStG? Да. Если общий Gewinn по private Veräußerungsgeschäfte за календарный год меньше 1000 евро, он не облагается.

Кто платит Grundsteuer при аренде? Юридически собственник. Но при корректном договоре сумма может быть включена в Betriebskosten и переложена на арендатора.

Налог на аренду фиксированный? Нет. Это часть Einkommensteuer и зависит от общего результата: доходы минус допустимые расходы.

Что будет, если я уеду из Германии, а квартира останется? Переезд сам по себе не отменяет немецкие налоговые правила по объекту. Аренда и иногда продажа остаются темами для немецкой декларации и соглашения об избежании двойного налогообложения.