اجتماع مالكي الشقق في ألمانيا: كيف يجري Eigentümerversammlung

اجتماع مالكي الشقق في ألمانيا - Wohnungseigentümerversammlung أو Eigentümerversammlung - هو المكان الذي يتخذ فيه مالكو الشقق القرارات المتعلقة بالممتلكات المشتركة للمبنى. ومن خلال هذه القرارات، يتم إقرار الميزانية، وأعمال الإصلاح، ولوائح المنزل، وعمل المدير، وعقود التأمين، وتحديث المبنى، وقواعد استخدام المناطق المشتركة.

تستند هذه القواعد إلى قانون ملكية الشقق (WEG). وبالنسبة لمالك الشقة، فإن الأمر ليس مجرد إجراء شكلي: فحتى في حالة عدم حضوره الاجتماع، فإن القرارات المتخذة ستسري عادةً على الجميع، إلى أن يقضي القضاء ببطلانها.

متى يُعقد الاجتماع

يجب على مدير المبنى (Verwalter) أن يدعو إلى عقد اجتماع الملاك مرة واحدة على الأقل في السنة. ويُعقد اجتماع إضافي إذا نصت اتفاقيات الجمعية على ذلك، أو إذا طلب أكثر من ربع الملاك عقده كتابةً مع توضيح الغرض والأسباب.

في الممارسة العملية، يكون عقد اجتماع استثنائي ضروريًا عندما لا يمكن تأجيل مسألة ما حتى الاجتماع السنوي التالي: مثل الإصلاحات الطارئة، أو عقد عاجل مع مقاول، أو نزاع حول الممتلكات المشتركة، أو تحديث كبير، أو قرار لا يمكن للمدير العمل بدونه.

هل الحضور إلزامي؟

لا يُلزم قانون ملكية الشقق (WEG) كل مالك بالحضور شخصيًا إلى الاجتماع. لكن المشاركة مهمة لثلاثة أسباب:

• قد تؤثر القرارات على مقدار الرسوم الشهرية (Hausgeld) والمساهمات الاستثنائية (Sonderumlage)؛
• تتم مناقشة قواعد استخدام الممتلكات المشتركة؛
• لا يمكن للمالك الغائب عادةً أن يدعي لاحقًا أنه لم يكن على علم أو أنه غير موافق.

إذا تعذر الحضور، يمكن إصدار توكيل. وفقًا لقانون ملكية الشقق (WEG)، يجب أن يكون توكيل التصويت في شكل نصي. قد تتضمن «إعلان التقسيم» (Teilungserklärung) أو «لائحة المرافق المشتركة» (Gemeinschaftsordnung) أو عقد الإدارة متطلبات إضافية بالنسبة للممثل، لذا يجدر التحقق منها مسبقًا.

ما هي القضايا التي تُدرج في جدول الأعمال

عادةً ما يناقش الملاك ما يلي:

• التقرير السنوي وخطة العمل؛
• مبلغ الرسوم الشهرية (Hausgeld) والاحتياطيات المخصصة لصيانة المبنى؛
• إصلاح الواجهة، والسقف، والمدخل، والأنابيب، والنوافذ، والأنظمة الهندسية؛
• العقود المبرمة مع المدير، وشركات التنظيف، والبستانيين، وشركات التأمين، ومقدمي الخدمات العامة؛
• قواعد Hausordnung؛
• استخدام القبو، ومواقف السيارات، والفناء، وأماكن الدراجات، والمناطق المشتركة الأخرى؛
• التعديلات الإنشائية والتحديثات؛
• النزاعات بين المالكين، إذا كانت تتعلق بالملكية المشتركة.

ويجب أن تتعلق القرارات نفسها بالمسائل التي تم تحديدها عند الدعوة إلى الاجتماع. وإذا لم يتم تضمين موضوع مهم في الدعوة، فقد يصبح ذلك حجة للطعن في القرار.

أمثلة على الموضوعات

العمود	ما يُناقش عادةً
المنطقة المحيطة بالمبنى	المساحات الخضراء، العناية بالأشجار، أماكن وقوف السيارات، منطقة الدراجات، تغطية الفناء
سلوك السكان	الهدوء، النفايات، استخدام الدرج، النزاعات بين الجيران، الالتزام بـوقواعد النظام الداخلي
الخدمات العامة والتأمينية	التنظيف، تأمين المبنى، الكهرباء المشتركة، صيانة التدفئة، فواتير الخدمات العامة
التعديلات الفردية	مكيف الهواء، الشرفة، المظلة، محطة الشحن، تغيير النوافذ أو الأبواب
الإصلاحات والتحديثات	السقف، الواجهة، الأنابيب، المدخل، الصرف الصحي، كفاءة الطاقة

يجب ألا تقيد «Hausordnung» حقوق السكان والمالكين بشكل تعسفي. على سبيل المثال، لا يمكن حظر ضجيج الأطفال، أو الزيارات العادية للضيوف، أو الاستخدام المعقول للأجهزة المنزلية، أو الحفاظ بشكل مستقل على درجة حرارة مريحة للغرفة بنفس السهولة التي يُحظر بها تخزين الأغراض على الدرج. لكن القيود المحددة المتعلقة بالوقت، والسلامة، واستخدام المناطق المشتركة قد تكون مقبولة، شريطة أن تكون متناسبة ولا تتعارض مع قواعد أقوى.

كيف يتم دعوة الملاك

عادةً ما يقوم المدير بدعوة الجمعية. وفي حالة عدم وجود مدير أو إذا رفض القيام بذلك بشكل غير قانوني، يسمح قانون ملكية الشقق (WEG) بدعوة الجمعية من قبل رئيس مجلس الإدارة الاستشاري أو نائبه أو مالك تم تفويضه بقرار من الجمعية.

يجب أن تكون الدعوة في شكل نصي. يمكن أن تكون رسالة أو أي شكل نصي آخر، شريطة أن يتيح فهم المرسل والمستلم والتاريخ والمكان وشكل الاجتماع وجدول الأعمال.

وفقًا لقانون ملكية الشقق الساري (WEG)، يجب أن تكون مهلة الدعوة في الحالات العادية ثلاثة أسابيع على الأقل، ما لم تكن هناك حاجة ملحة. لذلك، من الأفضل عدم استخدام القاعدة القديمة «قبل أسبوعين» كمعيار حالي. قد تتضمن لائحة المجمع (Gemeinschaftsordnung) قواعد داخلية أكثر تفصيلاً، لكنها يجب ألا تتجاهل المتطلبات الإلزامية للقانون.

المشاركة الحضورية والمختلطة والافتراضية

يمكن للمالكين اتخاذ قرار يقضي بأن يحق للأعضاء المشاركة إلكترونيًا وممارسة جميع حقوقهم أو جزء منها عبر وسائل الاتصال الإلكترونية. بعد التعديلات التي أُجريت على قانون ملكية الشقق (WEG)، أصبح من الممكن عقد اجتماع مالكي الشقق بشكل افتراضي بالكامل: ويتطلب ذلك قرارًا بأغلبية لا تقل عن ثلاثة أرباع الأصوات المدلى بها، وتكون مدة سريان هذا النظام محدودة بفترة لا تتجاوز ثلاث سنوات من تاريخ اتخاذ القرار.

يجب أن يكون الشكل الافتراضي مماثلاً للاجتماع الحضوري من حيث إمكانيات المشاركة والتصويت. إذا لم تسمح الترتيبات التقنية للمالك بالمشاركة الفعليّة، فقد يشكل ذلك مشكلة بالنسبة لصلاحية القرار.

كيف يتم احتساب الأصوات

القاعدة الأساسية لقانون ملكية الشقق (WEG): عند التصويت، يُقرر الأغلبية من الأصوات المدلى بها، ويحق لكل مالك صوت واحد. إذا كانت الشقة مملوكة لعدة أشخاص بشكل مشترك، فإنهم يصوتون بصوت واحد.

من الناحية العملية، يجب الاطلاع على وثائق المبنى المعني. فقد تنص «إعلان التقسيم» (Teilungserklärung) أو «لائحة الملاك المشتركين» (Gemeinschaftsordnung) على مبدأ حساب مختلف، على سبيل المثال حسب حصص الملكية المشتركة (Miteigentumsanteile) أو حسب الوحدات. ولذلك، من المهم قبل أي تصويت مثير للجدل التحقق من المبدأ المعمول به تحديدًا في قانون ملكية الشقق (WEG) هذا.

لا يصوت المالك على المسائل التي ينطوي عليها تضارب في المصالح، على سبيل المثال إذا كان القرار يتعلق بصفقة بين الجمعية وبينه أو بنزاع قضائي ضده.

هل يوجد النصاب القانوني؟

بعد إصلاح قانون ملكية الشقق (WEG)، أصبحت المنطقية السابقة المتعلقة بالنصاب القانوني الإلزامي أقل أهمية: ينطلق القانون من مبدأ اتخاذ القرارات بأغلبية الأصوات المدلى بها، شريطة أن يتم طرح المسألة بشكل صحيح وألا تكون هناك متطلبات خاصة بشأن الأغلبية. لكن وثائق مجتمع معين قد تتضمن قواعد إضافية، وقد يتطلب القانون أو الاتفاقات عتبات خاصة لبعض القرارات.

عمليًّا، هذا يعني ما يلي: لا ينبغي الاعتقاد بأن غياب نصف المالكين يؤدي تلقائيًّا إلى تعطيل أي قرار. ولكن بالنسبة للنفقات الكبيرة، والتعديلات الإنشائية، والمسائل الخلافية، فمن الأفضل التحقق مسبقًا من «إعلان التقسيم» (Teilungserklärung) و«لائحة الملاك المشتركة» (Gemeinschaftsordnung) والموقف القانوني الحالي.

محضر الاجتماع ومجموعة القرارات

وفقًا لقانون ملكية الشقق (WEG)، يجب إعداد محضر (Niederschrift) فورًا بشأن قرارات الاجتماع. وعادةً ما يتم تسجيل ما يلي فيه:

• مكان الاجتماع وتاريخه وشكله؛
• من ترأس الاجتماع؛
• معلومات حول الدعوة وجدول الأعمال؛
• الحاضرين والتوكيلات المقدمة؛
• صياغة القرارات؛
• نتائج التصويت: مؤيد، معارض، ممتنع؛
• توقيعات الأشخاص المنصوص عليهم في قانون ملكية الشقق (WEG) ولوائح الجمعية.

ليس من المهم للمالكين الحصول على نسخة من محضر الاجتماع فحسب، بل أيضًا مجموعة القرارات (Beschluss-Sammlung). يتولى المدير إدارة هذه المجموعة، ويحق للمالك المطالبة بالاطلاع عليها. إذا كنت لا توافق على قرار ما، فلا داعي للانتظار لأشهر: فالمهل الزمنية المحددة لرفع الدعوى القضائية تُحسب من تاريخ اتخاذ القرار، وليس من اللحظة التي تقتنع فيها بعد الاطلاع على تفاصيل المحضر.

كيفية الطعن في قرار ما

وإذا تم اتخاذ القرار بما يخالف القانون أو جدول الأعمال أو إجراءات الدعوة أو حقوق المالك، فيمكن الطعن فيه من خلال دعوى الطعن. وبموجب قانون ملكية الشقق (WEG)، يجب رفع الدعوى في غضون شهر واحد من اتخاذ القرار، وتقديم الأسباب في غضون شهرين من اتخاذ القرار.

تُرفع دعوى الطعن في القرار (Beschlussklage) ضد جمعية مالكي الشقق (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). وعادةً ما تكون المحكمة المختصة هي تلك التي تقع في مكان العقار. وإذا فاتت المهلة المحددة، يظل القرار ساري المفعول كقاعدة عامة، باستثناء حالات البطلان التي تنشأ عن انتهاك أحكام لا يمكن الخروج عنها.

ما الذي يجب على المالك التحقق منه قبل الاجتماع

• هل تلقيت دعوة بالشكل الصحيح وفي مهلة كافية؟
• هل تم تضمين جميع القضايا المهمة في جدول الأعمال؟
• ما هو مبدأ التصويت المنصوص عليه في وثائق قانون ملكية الشقق (WEG)؟
• هل يلزم توكيل رسمي إذا لم تتمكن من الحضور شخصيًا؟
• هل توجد ميزانيات وعقود وحسابات للنفقات؟
• هل يؤثر القرار على الملكية الخاصة (Sonder-) أو الملكية المشتركة (Gemeinschaftseigentum)؟
• هل يلزم الحصول على أغلبية خاصة بشأن مسألة معينة؟

الخلاصة

يُعد «اجتماع الملاك» (Eigentümerversammlung) الأداة الرئيسية لإدارة الممتلكات المشتركة في المبنى السكني الألماني. ومن المهم لمالك الشقة قراءة الدعوة، والتحقق من جدول الأعمال، والمشاركة أو إصدار توكيل، والاستجابة السريعة للقرارات المثيرة للجدل. وفيما يتعلق بالمواعيد، والتصويت، والتغييرات الإنشائية، والطعن القضائي، من الأفضل الاعتماد على النص الحالي لقانون ملكية الشقق (WEG) ووثائق جمعية الملاك المعنية.