Купівля житла в Німеччині у 2026 році: етапи, документи, податки та ризики

Купівля квартири або будинку в Німеччині — це не лише вибір об’єкта. Покупцеві потрібно заздалегідь розрахувати Kaufnebenkosten, підтвердити фінансування, перевірити документи, підписати нотаріальний Kaufvertrag і дочекатися запису в Grundbuch. Для іноземців та мешканців Німеччини, які нещодавно переїхали, головні складнощі зазвичай пов’язані не з правом придбати нерухомість, а з іпотекою, мовою договору та перевіркою походження коштів.

Якщо об’єкт купується не для власного проживання, а для здачі в оренду, додатково дивіться інвестиційну нерухомість у Німеччині: там важливими є прибутковість, податки з оренди, ризик простою та права орендаря.

Скільки грошей потрібно на купівлю

Починати краще не з оголошень, а з бюджету. Ціна з Expose — лише орієнтир. До неї майже завжди потрібно додати кошти на витрати, пов’язані з укладенням угоди, переїзд, кухню, ремонт та резерв на перші місяці володіння.

До основних Kaufnebenkosten належать:

• податок на купівлю Grunderwerbsteuer;
• нотаріус та реєстрація в Grundbuch;
• оплата послуг ріелтора, якщо угода укладається через посередника;
• переїзд, ремонт, меблі, кухня та техніка;
• перший резерв на Hausgeld, страховку, комунальні платежі та непередбачені роботи.

Якщо ви купуєте житло лише на кілька років, заздалегідь подумайте про вихід з угоди: продаж житла в Німеччині теж пов’язаний із витратами, строками та податковими наслідками.

Grunderwerbsteuer за федеральними землями

У 2026 році ставка Grunderwerbsteuer залежить від землі. Перед підписанням договору перевірте ставку на сайті фінансової адміністрації землі або в актуальному податковому калькуляторі, оскільки цей податок — одна з найбільших статей додаткових витрат.

Земля	Ставка Grunderwerbsteuer
Баден-Вюртемберг	5%
Баварія	3,5%
Берлін	6%
Бранденбург	6,5%
Бремен	5,5%
Гамбург	5,5%
Гессен	6%
Мекленбург-Передня Померанія	6%
Нижня Саксонія	5%
Північний Рейн-Вестфалія	6,5%
Рейнланд-Пфальц	5%
Саар	6,5%
Саксонія	5,5%
Саксонія-Анхальт	5%
Шлезвіг-Гольштейн	6,5%
Тюрінгія	5%

Приклад: об’єкт за 300 000 євро

Стаття витрат	Орієнтир	Приблизна сума
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 %	10 500–19 500 євро
Нотаріус та Grundbuch	близько 1,5–2 %	4 500–6 000 євро
Частка покупця, що сплачується ріелтору	0–3,57 %	0–10 710 євро
Витрати на укладення угоди без ремонту	близько 5–12 %	15 000–36 210 євро

Комісія ріелтора не нараховується автоматично: вона залежить від договору, регіону та того, хто замовив послугу. Для купівлі квартири або односімейного будинку споживачем договір з ріелтором має бути укладений у Textform, а за типових умов обидві сторони не повинні платити більше своєї половини загальної комісії.

Іпотека та власні кошти

Банк звертає увагу на дохід, Eigenkapital, об’єкт, SCHUFA та походження коштів. Якщо купівля здійснюється за допомогою кредиту, у Grundbuch зазвичай вноситься Grundschuld — заставний запис на користь банку.

Практична порада: мати у власному розпорядженні не лише початковий внесок, а й усі Kaufnebenkosten. Часто покупці планують покрити 20–30 % загальних витрат із власних коштів, але це не є жорстким правилом. Умови залежать від доходу, регіону, ставки, об’єкта та політики банку. Деталі щодо фінансування краще розглядати окремо в матеріалі про іпотеку в Німеччині.

Формула для попереднього розрахунку:

Загальна вартість = ціна об’єкта + Kaufnebenkosten + резерв на початок володіння.

Сума, яку потрібно мати зараз = ваша частка ціни без іпотеки + Kaufnebenkosten + резерв.

Пошук об’єкта

Визначте мету купівлі: жити самому чи здавати в оренду. Для власного житла важливіші район, школа, транспорт, рівень шуму, планування та стан будинку. Для інвестицій — Mietvertrag, реальна орендна ставка, ліквідність, майбутні ремонти та податкова модель.

Основні майданчики для пошуку: ImmobilienScout24, Immowelt, Immonet, Kleinanzeigen, регіональні ріелтори, сайти забудовників та місцеві оголошення. Для землі та будинків із ділянкою корисно перевіряти Bodenrichtwert через офіційний BORIS. Для примусових торгів існує окремий сценарій — Zwangsversteigerung.

Якщо ціна здається занадто привабливою, перевірте, чи не йдеться про Erbbaurecht. Об’єкт на орендованій землі не можна порівнювати зі звичайною квартирою чи будинком один до одного: там є Erbbauzins, термін дії права та окремі умови договору.

Як читати оголошення

У оголошеннях часто зустрічаються скорочення ETW, Grundstück, Neubau, Kaltmiete, Hausgeld, Wohnfläche та Nutzfläche. Порівнювати ціну квартири краще за Wohnfläche, але у продавця варто запросити розрахунок площі та план. Для квартири Hausgeld, стан WEG та майбутні ремонти іноді важливіші за свіжий ремонт всередині.

Перед переглядом уточніть:

• чи є об’єкт вільним, чи він здається в оренду;
• що входить у ціну: кухня, техніка, парковка, підвал, меблі;
• коли можлива передача ключів;
• які ремонти вже були проведені та які обговорюються;
• чи є Energieausweis та основні документи щодо об’єкта.

Під час огляду звертайте увагу не лише на оздоблення. Перевірте вікна, вологість, підвал, дах, опалення, рівень шуму, під’їзд, парковку та загальний стан будинку. Щодо енергоспоживання заздалегідь попросіть Energieausweis.

Перевірка документів

Нотаріус відповідає за юридичне оформлення угоди, але він не перевіряє за покупця стан даху, наявність цвілі, якість ремонту, законність перепланування або фінансовий стан WEG. Ці ризики потрібно усунути до підписання договору.

Grundbuch

У витягу з земельного реєстру (Grundbuchauszug) звертають увагу на:

• Abteilung I — хто є власником;
• Abteilung II — права третіх осіб, сервітути, право проживання, обмеження;
• Abteilung III — Grundschuld, Hypothek та інші заставні записи.

Доступ до Grundbuch надається за наявності законного інтересу, тому на практиці виписку надає продавець, ріелтор або нотаріус. Якщо покупець має отримати об’єкт без старих обтяжень, це має бути відображено в договорі та механізмі Lastenfreistellung.

Квартира у WEG

При купівлі Eigentumswohnung потрібно перевіряти не тільки саму квартиру, а й документи співвласників:

• Teilungserklärung та Gemeinschaftsordnung;
• Wirtschaftsplan та Jahresabrechnung;
• протоколи останніх зборів;
• Hausgeld та Instandhaltungsrücklage;
• Збірник рішень;
• відомості про Sonderumlage та майбутні масштабні ремонтні роботи;
• Verwalterzustimmung, якщо це передбачено правилами будинку.

Купуючи квартиру, ви купуєте частку в спільному майні. Ремонт даху, фасаду, ліфта чи системи опалення може виявитися дорожчим за косметичні проблеми всередині квартири. Якщо є окремі правила щодо будинку, парковки чи комори, перевірте, де це закріплено юридично.

Будинок або ділянка

Для будинку та ділянки додатково перевіряють Baugenehmigung, Baulastenverzeichnis, Altlastenregister, Bebauungsplan, Erschließungskosten, Anliegerbeiträge, межі за кадастром, комунікації та історію ремонтів. Щодо старого будинку доцільно залучити Gutachter, особливо якщо є тріщини, вологість, старий дах, стара система опалення або незрозумілі перебудови.

При зміні власника старого одно- або двоквартирного будинку можуть виникнути зобов’язання згідно з Gebäudeenergiegesetz (GEG): утеплення верхнього перекриття або даху, ізоляція труб у неопалюваних приміщеннях та заміна деяких старих стандартних котлів. Новим власникам такі зобов’язання часто потрібно виконати протягом двох років, але конкретні винятки залежать від типу будинку та обладнання.

Об’єкт з орендарем

Продаж не припиняє оренду: покупець вступає в чинний Mietvertrag. Якщо ви плануєте мешкати в об’єкті самі, перед укладенням угоди потрібно перевірити умови оренди, термін проживання орендаря, Mietkaution, заборгованості, можливе Vorkaufsrecht та захист від швидкої Kündigung wegen Eigenbedarf.

Новобудова

Купівля у забудовника зазвичай оформляється через Bauträgervertrag. У нотаріуса попросіть Baubeschreibung, плани, Ratenplan, терміни, перелік оздоблювальних робіт, правила щодо паркування та комори. У споживчих угодах з підприємцем проект договору зазвичай має бути доступний заздалегідь, щоб покупець міг спокійно ознайомитися з текстом.

Платежі забудовнику повинні здійснюватися згідно з договором та етапами, а не на підставі усного прохання менеджера. Під час Abnahme фіксують дефекти, недоробки та розбіжності з Baubeschreibung. Після приймання сперечатися складніше, тому краще йти на нього з технічним фахівцем.

Нотаріус та Kaufvertrag

У Німеччині купівля нерухомості вимагає нотаріального посвідчення. Нотаріус — незалежна сторона: він готує проект договору, роз’яснює його зміст та організовує внесення записів до Grundbuch. Усі важливі домовленості мають бути відображені в Kaufvertrag: ціна, терміни, передача ключів, кухня, меблі, парковка, дефекти, умови оплати та звільнення об’єкта.

Усні обіцянки продавця не замінюють нотаріальний текст. Це особливо важливо щодо кухні, меблів, ремонту до передачі, термінів виселення та відповідальності за відомі дефекти.

Що відбувається після підписання

Звичайна логіка угоди виглядає так:

1. Нотаріус подає Auflassungsvormerkung до Grundbuch, щоб захистити покупця до остаточної реєстрації.
2. Нотаріус збирає умови для безпечної оплати: згоди, документи на зняття старих обтяжень, банківські реквізити.
3. Коли умови виконано, надходить Fälligkeitsmitteilung.
4. Покупець сплачує вартість відповідно до інструкцій нотаріуса та банку.
5. Finanzamt видає Bescheid щодо Grunderwerbsteuer.
6. Після сплати податку видається Unbedenklichkeitsbescheinigung.
7. Нотаріус ініціює Eigentumsumschreibung, і покупець стає власником після внесення запису до Grundbuch.

Ключі часто передають до остаточного внесення запису до Grundbuch, але це не означає, що право власності вже перейшло. У договорі окремо зазначають Besitz, Nutzen und Lasten — дату, з якої покупець користується об’єктом і несе поточні витрати.

Оплата та заборона готівки

У звичайній угоді гроші найчастіше переказують безпосередньо продавцю або його банку після Fälligkeitsmitteilung. Notaranderkonto використовують лише за наявності обґрунтованого Sicherungsinteresse, а не автоматично.

З 2023 року під час купівлі нерухомості в Німеччині не можна оплачувати вартість готівкою, криптовалютою, золотом, платиною або дорогоцінними каменями. Банк і нотаріус можуть вимагати документи про походження коштів — це звичайна частина перевірки згідно з правилами протидії відмиванню грошей (anti-money-laundering).

Податки, підтримка та витрати після купівлі

Після укладення угоди з’являються регулярні витрати: Grundsteuer, Hausgeld, страхування будівлі, комунальні платежі, обслуговування опалення, майбутні ремонти, резерв WEG або власний ремонтний фонд. Детальніше про це варто читати окремо: витрати на утримання житла та податок на нерухомість у Німеччині.

З 2025 року діє нова система Grundsteuer. Конкретну суму визначає муніципалітет через Hebesatz, тому схожі будинки в сусідніх містах можуть отримувати різні рахунки.

Підтримка залежить від землі, доходу, складу сім’ї, об’єкта та енергоефективності. У 2026 році варто перевірити, наприклад, KfW Wohneigentum für Familien Neubau 300, KfW Wohneigentum für Familien Bestandserwerb 308 та Hessengeld для першого житла, яке ви займатимете самостійно, у Гессені. Умови Förderprogramme часто змінюються, тому перевіряти їх потрібно до укладення договору, а не після.

Особливості для іноземців

Іноземне громадянство, відсутність посвідки на проживання або посвідки на постійне проживання самі по собі не забороняють придбати нерухомість у Німеччині. Однак для нерезидентів та нових мешканців складнішими є питання фінансування, ідентифікації, підтвердження доходу та походження коштів.

Якщо покупець не може приїхати, іноді використовують Vollmacht. Її текст краще заздалегідь узгодити з німецьким нотаріусом. Для документів з-за кордону може знадобитися апостиль або нотаріальне засвідчення, інакше документ можуть не прийняти.

Купівля квартири або будинку не дає права проживати в Німеччині без дотримання візових правил. Нерухомість — це майно, а в’їзд, перебування та дозвіл на роботу регулюються окремо.

Перелік питань до нотаріуса

Що перевірити	Навіщо
Паспорт, сімейний стан, дані покупців	Для договору та Grundbuch
Підтвердження фінансування	Щоб не підписувати договір без грошей
Витяг із земельного реєстру	Власник, обтяження, права третіх осіб
Energieausweis	Витрати на енергію та можливі модернізації
Документи WEG	Hausgeld, резерви, ремонти, Sonderumlage
Документи щодо будинку або ділянки	Baulasten, Altlasten, Bebauungsplan, комунікації
Mietvertrag, якщо об’єкт здано в оренду	Права орендаря та обмеження щодо Eigenbedarf
Baubeschreibung та Ratenplan для новобудови	Що саме будують і коли платити
Проект Kaufvertrag	Усі домовленості мають бути викладені в нотаріальному тексті

Поширені помилки

• Вважати Kaufnebenkosten дрібницею та планувати бюджет лише виходячи з ціни оголошення.
• Переказувати гроші до Fälligkeitsmitteilung нотаріуса.
• Купувати квартиру без документів WEG.
• Не перевіряти, чи входить кухня, парковка або комора у вартість.
• Порівнювати Wohnfläche та Nutzfläche як одне й те саме.
• Ігнорувати Energieausweis та зобов’язання за GEG щодо старого будинку.
• Підписувати Reservierungsvereinbarung із значним безповоротним платежем до перевірки об’єкта та фінансування.
• Вважати, що ключі рівнозначні праву власності.
• Вважати, що купівля житла замінює візу або дозвіл на проживання.

FAQ

Чи може іноземець придбати квартиру в Німеччині без дозволу на проживання? Так. Обмеження зазвичай стосуються не права власності, а іпотеки, перевірки походження коштів та організації угоди.

Коли я стаю власником? Після Auflassung та внесення запису до Grundbuch. Підписання договору та передача ключів самі по собі ще не роблять покупця власником.

Чи можна оплатити покупку готівкою або криптовалютою? Ні. Для купівлі нерухомості діє заборона на використання готівки та деяких замінників готівки, включаючи криптоактиви та дорогоцінні метали.

Чи обов’язковий Notaranderkonto? Ні. У звичайних угодах частіше використовують прямий переказ після Fälligkeitsmitteilung. Нотаріальний рахунок потрібен лише у разі обґрунтованої потреби в безпеці.

Що найважливіше при купівлі квартири? Перевірити WEG: протоколи, Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Beschlusssammlung, Sonderumlage та заплановані ремонти.

Що робити під час передачі ключів? Скласти Übergabeprotokoll: стан об’єкта, показання лічильників, комплект ключів, дефекти, фото, перелік меблів та техніки, що залишаються.

Чи можна придбати житло на двох, не перебуваючи у шлюбі? Так. Частки власності потрібно зафіксувати в Kaufvertrag та Grundbuch. У разі нерівних внесків краще заздалегідь обговорити структуру власності з нотаріусом.

Що змінюється, якщо об’єкт продається разом з орендарем? Покупець приймає чинний Mietvertrag. Для власного проживання потрібно заздалегідь оцінити терміни, підстави для Eigenbedarf та можливі права орендаря.