Як продати нерухомість у Німеччині: документи, ціна, нотаріус і податки

Продаж квартири або будинку в Німеччині зазвичай складається з чотирьох основних етапів: оцінка об’єкта, підготовка документів, пошук покупця та нотаріальне оформлення угоди. Процес не обов’язково складний, але вимагає ретельності: помилки щодо площі, енергетичного паспорта, опису об’єкта або податкової оцінки можуть коштувати грошей і часу.

З чого почати планування продажу

Реалістичний термін залежить від міста, стану об’єкта, ціни та готовності документів. Іноді покупця знаходять швидко, але на перевірку, фінансування, нотаріуса, оплату та запис у Grundbuch все одно потрібно закладати кілька місяців.

Перед початком варто вирішити три питання:

• продаєте самостійно чи через Makler;
• яку мінімальну ціну готові прийняти;
• які документи вже є, а які потрібно запросити в Hausverwaltung, Grundbuchamt, у нотаріуса або архітектора.

Якщо об’єкт здається в оренду, є спадковим майном, належить кільком власникам, обтяжений кредитом або входить до складу Wohnungseigentümergemeinschaft, підготовка зазвичай займає більше часу.

Як визначити ціну

Перший крок — не оголошення, а розрахунок реалістичної ринкової ціни. Орієнтуватися лише на сусідні оголошення ризиковано: опублікована ціна не дорівнює ціні угоди, а схожі квартири можуть відрізнятися станом, поверхом, правовим статусом, енергоефективністю та резервами будинку.

Для оцінки використовують кілька підходів:

• Порівняльний метод — підходить для типових квартир і будинків, якщо в регіоні є достатньо схожих об’єктів.
• Дохідний метод — важливий для дохідної нерухомості, багатоквартирних будинків та об’єктів з орендарями.
• Витратний метод — застосовується для нестандартних будинків, ділянок та об’єктів, які важко порівняти безпосередньо.

На ціну особливо впливають:

• тип споруди та рік будівництва;
• місто, район, транспорт та інфраструктура;
• стан даху, фасаду, вікон, опалення та електропроводки;
• Energieausweis та клас енергоефективності;
• розмір Hausgeld, Rücklagen та майбутні ремонти;
• наявність орендаря, сервітутів, боргів або прав третіх осіб;
• ситуація на місцевому ринку та доступність іпотечного фінансування для покупців.

Документи для продажу квартири або будинку

Набір документів залежить від об’єкта, земельної ділянки та вимог покупця, банку й нотаріуса. Чим раніше ви підготуєте пакет документів, тим менший ризик втратити зацікавленого покупця.

Energieausweis

Енергетичний паспорт будівлі потрібен під час продажу та оренди більшості об’єктів. У Німеччині правила встановлені в Gebäudeenergiegesetz: потенційному покупцеві енергетичний паспорт має бути доступний під час огляду, а після укладення договору його передають покупцеві. Якщо Energieausweis уже є, ключові дані з нього зазвичай вказуються й в оголошенні.

Є два основні види:

• Bedarfsausweis — розрахунковий паспорт на основі характеристик будівлі;
• Verbrauchsausweis — паспорт на основі фактичного споживання за минулі розрахункові періоди.

Не для кожного об’єкта можна вільно вибрати будь-який тип паспорта. Для старих невеликих будинків можуть діяти більш суворі вимоги. За відсутність обов’язкових даних або неправильне поводження з Energieausweis можливі штрафи, тому краще перевіряти ситуацію щодо конкретного об’єкта.

Площа та Grundriss

Площу в Німеччині потрібно вказувати ретельно. Для житла важлива Wohnfläche, але поруч можуть фігурувати Nutzfläche, Grundstücksfläche, Kellerfläche, Balkon або Terrasse. Балкон і тераса зазвичай враховуються не так, як звичайна житлова кімната; точний розрахунок залежить від застосовуваних правил і документації.

Grundriss має відповідати фактичному стану. Якщо після ремонту переносили стіни, двері, кухню або санвузол, старий план може ввести покупця в оману. Для продажу іноді достатньо існуючого плану, але для довіри покупців і банків краще мати актуальну версію.

План квартири в німецькому оголошенні про продаж.

Lageplan та документи на ділянку

Для будинку або об’єкта з земельною ділянкою знадобиться Lageplan: він показує ділянку, споруди, межі, під’їзди, гаражі та сусідні об’єкти. Для квартири цей документ зазвичай відіграє менш важливу роль, але може знадобитися, якщо разом із квартирою продається паркувальне місце, гараж або частка ділянки.

Teilungserklärung та документи WEG

Якщо продається квартира в будинку з кількома власниками, важливою є Teilungserklärung. У ній зазначено, що належить до приватної власності, що є Gemeinschaftseigentum і яка частка припадає на конкретну квартиру.

Покупці також зазвичай запитують:

• протоколи Eigentümerversammlung за останні роки;
• Економічний план;
• Hausgeldabrechnung;
• розмір Instandhaltungsrücklage;
• відомості про запланований ремонт;
• правила користування парковками, підвалами, приміщеннями для велосипедів та загальними зонами.

Ці документи допомагають зрозуміти не тільки поточні витрати, а й майбутні ризики: ремонт даху, модернізацію опалення, ліфта, фасаду або труб.

Витяг із земельного реєстру

Grundbuchauszug показує власника, обтяження, Grundschuld, права третіх осіб та інші записи щодо об’єкта. Іноді квартира, паркувальне місце та гараж мають окремі записи, тому перед продажем потрібно перевірити, чи в земельній книзі відображено все, що фактично продається.

Виписку зазвичай запитують через нотаріуса або Grundbuchamt. Якщо виявиться помилка, її виправлення може зайняти час, тому перевірку краще не відкладати до укладення угоди.

Інші документи

Залежно від ситуації можуть знадобитися:

• договір оренди та листування з орендарем;
• документи про спадкування або згоду інших власників;
• дозволи на переобладнання;
• договори страхування;
• документи щодо кредиту та Grundschuld;
• технічний опис будівлі;
• рахунки за ремонт та модернізацію;
• документи щодо витрат на утримання житла та Nebenkosten.

Де розміщувати оголошення

Для самостійного продажу найчастіше використовують великі портали нерухомості, наприклад ImmobilienScout24, ImmoWelt та ImmoNet. Важлива не кількість майданчиків, а якість оголошення, ціна та швидкість відповідей на запити.

У оголошенні варто чітко вказати:

• тип об’єкта, площа, кількість кімнат і поверх;
• адреса або хоча б точний район, якщо повну адресу не оприлюднюють одразу;
• стан ремонту, опалення, вікон та енергоефективність;
• Hausgeld, Nebenkosten та важливі документи WEG;
• наявність балкона, тераси, підвалу, парковки, гаража, ліфта;
• статус: вільний, зданий в оренду, дата можливої передачі;
• обмеження та відомі недоліки.

Не можна спотворювати дані. Якщо продавець приховує істотні дефекти, про які знав, це може призвести до претензій після угоди навіть у разі стандартного продажу без гарантії.

Фото, відео та підготовка об’єкта

Фотографії часто визначають, чи відкриватиме покупець оголошення та чи записуватиметься на огляд. Краще показувати об’єкт при денному світлі, без зайвих речей, з чистими вікнами, підлогою та санвузлами.

Приклад вдалої фотографії зовнішнього вигляду будинку — сонце та ясне небо.

Перед фотозйомкою та показом варто:

• прибрати особисті речі та зайві меблі;
• усунути дрібні несправності;
• підготувати документи в цифровому вигляді;
• провітрити приміщення;
• заздалегідь підготувати відповіді щодо ремонту, опалення, шуму, паркування та витрат.

Якщо планується вування кондиціонера або вже внесено зміни до зовнішнього вигляду будівлі, перевірте, чи були вони узгоджені з WEG та відображені в документах.

Як спілкуватися з покупцями

Покупець оцінюватиме не лише об’єкт, а й надійність продавця. Підготуйте короткий опис (exposé), перелік документів та відповіді на типові запитання:

• які магазини, школи, дитячі садки та зупинки знаходяться поруч;
• який рівень шуму та ситуація з паркуванням;
• яке опалення та коли воно обслуговувалося;
• які ремонти вже виконано, а які планується провести;
• скільки становлять Hausgeld та комунальні витрати;
• що входить у ціну: кухня, меблі, підвал, гараж, паркувальне місце;
• коли можлива передача ключів.

Якщо знання німецької мови заважає впевнено вести переговори, краще залучити людину, яка зможе чітко пояснити документи та умови. Для нотаріальної угоди це особливо важливо: нотаріус повинен переконатися, що сторони розуміють зміст договору. Якщо знання німецької мови недостатнє, може знадобитися перекладач.

Нотаріальне оформлення угоди

Продаж нерухомості в Німеччині оформляється нотаріально. Після усної домовленості нотаріус готує проект Kaufvertrag і надсилає сторонам на перевірку. Для споживчих угод зазвичай передбачається період на ознайомлення з проектом до підписання; конкретні терміни та застосовність залежать від складу сторін і ситуації.

У договорі зазначають:

• продавця та покупця;
• об’єкт, адреса та записи в Grundbuch;
• ціну та порядок оплати;
• обтяження та Grundschuld;
• терміни передачі;
• стан об’єкта та відомі дефекти;
• розподіл витрат;
• умови щодо меблів, кухні, парковки або орендарів.

Договір про продаж нерухомості в Німеччині.

Після підписання нотаріус супроводжує подальші кроки: Vormerkung, отримання дозволів та погоджень, спілкування з банками, повідомлення та подальшу реєстрацію нового власника в Grundbuch. Покупець зазвичай платить після виконання умов, зазначених нотаріусом. Якщо покупець фінансує угоду через банк, очікування може бути пов’язане з оформленням іпотеки та отриманням кредиту.

Передача квартири або будинку

Ключі зазвичай передають після надходження купівельної ціни або при виконанні умов договору. Під час передачі складають Übergabeprotokoll.

У протоколі зазначають:

• дату та час передачі;
• показання лічильників;
• кількість ключів;
• стан приміщень;
• надані документи;
• меблі чи обладнання, що залишаються;
• домовленості щодо дрібних робіт, якщо такі є.

Ось так виглядає протокол про прийняття будинку новим власником.

Для новобудов та продажу забудовником гарантійні правила відрізняються від звичайного приватного продажу житла, що було у використанні. Приватні продавці часто виключають гарантію з договору, але відомі приховані дефекти не можна навмисно замовчувати.

Продаж через Makler

Ріелтор може оцінити об’єкт, підготувати експозе, зібрати документи, відповідати на запитання покупців, організувати огляди, вести переговори та супроводжувати угоду до передачі ключів. Це економить час, але впливає на вартість угоди.

Вартість послуг ріелтора залежить від землі, договору та типу об’єкта. Для квартир і будинків, які купує споживач, у Німеччині діє принцип розподілу комісії в певних випадках: якщо ріелтора залучив продавець, покупець зазвичай не повинен платити більше, ніж продавець. Деталі краще перевіряти за конкретним договором.

Податок на продаж нерухомості

Податкова частина залежить від того, як об’єкт використовувався та скільки часу перебував у власності. Для приватної нерухомості важливий § 23 EStG про private Veräußerungsgeschäfte.

Загалом прибуток від продажу приватного об’єкта зазвичай не оподатковується як спекуляційна угода, якщо:

1. між купівлею та продажем минуло більше 10 років; або
2. об’єкт використовувався для власного проживання у році продажу та двох попередніх календарних роках або протягом усього періоду між купівлею та продажем, якщо цей період коротший.

Якщо умови звільнення від оподаткування не виконуються, прибуток може потрапити в німецьку податкову декларацію як дохід від приватного продажу. Прибуток — це не вся ціна продажу, а різниця між ціною продажу та витратами, що враховуються, але розрахунок залежить від конкретних обставин, ремонту, амортизації та попереднього використання об’єкта. Тому заздалегідь назвати універсальний податок з продажу квартири неможливо.

У складних випадках краще заздалегідь проконсультуватися зі Steuerberater, особливо якщо об’єкт здавався в оренду, був успадкований, належить кільком особам, продається незабаром після придбання або існує ризик кваліфікації як gewerblicher Grundstückshandel.

Чек-лист продавця

• Перевірити Grundbuch та склад об’єкта, що продається.
• Підготувати Energieausweis та обов’язкові дані для оголошення.
• Зібрати Grundriss, Lageplan, Teilungserklärung та документи WEG.
• Розрахувати реалістичну ціну та мінімальний поріг переговорів.
• Підготувати якісні фотографії та опис без перебільшень.
• Перевірити податкові наслідки продажу.
• Узгодити проект договору з нотаріусом до підписання.
• Передати об’єкт згідно з протоколом після виконання умов договору.

FAQ

Чи можна продати нерухомість без ріелтора?

Так. Самостійний продаж можливий, якщо ви готові займатися оцінкою, документами, оголошенням, показом об’єкта, переговорами та спілкуванням із нотаріусом. Маклер стане в нагоді, коли бракує часу, об’єкт є складним або потрібен посередник, що володіє німецькою мовою.

Чи потрібно показувати Energieausweis усім покупцям?

Потенційний покупець повинен мати можливість ознайомитися з Energieausweis під час огляду, а після укладення договору документ передають покупцеві. Щодо винятків та деталей потрібно перевіряти конкретний об’єкт.

Коли продавець отримує гроші?

Зазвичай після нотаріального підписання та виконання умов, які нотаріус вкаже в Zahlungsaufforderung. До передачі ключів варто дочекатися надходження грошей або діяти суворо за умовами договору.